Kjellerutbygging

I denne oversikten kan du lese om:

1. Hva innebærer kjellerutbygging?
2. Søknad, når må jeg søke ved kjellerutbygging?
3. Hva koster kjellerutbygging? 

Utnyttes din kjeller så optimalt som den kan? Om du har en kjeller med potensialet til å bli noe mer kan det lønne seg å bygge det om til beboelige rom.

Som regel innebærer kjellerutbygging en bruksendring av arealet, enten ved å bygge om fra råkjeller eller såkalte tillegsrom – til bruksrom. 
Boligens verdiøkning overgår som oftest det du betaler i utbyggingskostnader. Velger du å lage en utleiehybel, er det skattefrie penger om du bor i i mer enn 50 prosent av boligens areal.   

Bruksendring av kjeller krever søknad 
Når du skal endre rom i kjelleren utgjør det en bruksendring av kjelleren. Dette krever tillatelse fra kommunen og må derfor søkes om.  

Finn ut når du selv kan søke om bruksendring av kjelleren, og når et ansvarlig foretak må gjøre det.

Bonus ved kjellerutbygging:

• Når kjelleren blir utbygd, isoleres også denne etasjen, det vil si at huset blir mer energieffektivt.

• Ved kjellerutbygging må det elektriske anlegget jordes om og legges under jorda, hvis det før var inne i huset. Det er tryggere med tanke på brannsikkerhet og fremtidig vedlikehold.

• I tillegg må det som oftest dreneres på nytt. En kostnad som er med på å øke verdien av boligen din.
  
  

Ofte stilte spørsmål om kjellerutbygging

Hva innebærer kjellerutbygging?

Før oppstart – planleggingsfasen
Det er en del faktorer som du må kjenne til og være bevisst på, og få med på tegningene av de nye kjellerrommene. 

1. Kartlegg om farlig avfall må fjernes. Ved større prosjekter over 100 m2 kreves det at fagpersoner utfører kartlegging av farlig avfall. Det inkluderer bygningsdeler, installasjoner og lignende. Generelt gjelder prinsippet om du er usikker så burde du forhøre deg med en fagperson. 
   

2. Kartlegg hva som er bærevegger, og om det er behov for nye åpninger i bærevegg(ene).
   

3. Undersøk eksisterende drenering. Hva er høydeforskjellen mellom den fremtidige gulvhøyden etter ferdigstillelse og utløp fra drenskummen per i dag?
   

4. Hvor ligger avløpsledningene ut fra huset? Er det mulig å senke gulvet, eller ligger de for høyt i gulvet til at dette går?
   

5. Hva må eventuelt rives og hva skal bygges opp igjen utvendig? Det inkluderer terrasse, platting, trapper, belegningsstein og lignende som blir berørt av graving langs veggen.

6. Utgraving av kjeller kombineres gjerne med senking av kjellergulv for å sikre bedre bokvalitet. Som regel åpner vi kjellerveggen og kommer inn med minigraver.

7. Drenering og graving langs yttervegger
   Graving langs yttervegger har tre fordeler:
   – Da kan boligen dreneres på nytt.
   – Bygget isoleres utvendig
   – Jordtrykk reduseres og kan være avgjørende, når eksisterende betonggulv fjernes.

8. Påvirker senking av gulvet dereneringen? Senking av gulvet kan føre til at den eksisterende dreneringen blir liggende for høyt, og det kan innebære at boligen må dreneres på nytt. I noen tilfeller kan ikke dreneringen senkes, fordi drenkum eller utløp ligger for høyt i forhold til ønsket høyde på drensledningen. Eventuelt må det da brukes pumpekum.
9. Isolering av kjellerveggen
   Utvendig isolering av kjellervegger gir best sikkerhet mot fuktskader og kan godt kombineres med dreneringsarbeid.
   Isolering bare på innsiden må unngås, da veggen blir mer utsatt for kondens. Minst halvparten av samlet isolasjon bør plasseres utvendig.
10. Krav til rømningsvei
    Kjellerutbygging innebærer som regel også betongsaging for nye vinduer og eventuelt dører. For å oppfylle krav til dagslys må hvert oppholdsrom minst ha ett vindu som oppfyller kravet som rømningsvindu. Krav til rømningsvinduer kan også medføre behov for utvendige lyskasser.
11. Ventilasjon
    For å etablere ny ventilasjon som reduserer faren for fuktskader, er kjerneboring av yttervegger nødvendig. Det må monteres mekanisk avtrekk eller frisklufttilførsel gjennom yttervegger.
12. Interntrapp fra kjelleretasje til overliggende etasje
    Endret gulvhøyde innebærer også montering av ny trapp eller forlengelse av eksisterende trapp.
13. Innvendige overflater
    Utbygging av kjeller medfører også nye innvendige overflater som vegg, himling og gulv.

14. Elektrisk anlegg
    Utbygging av kjeller medfører helt nytt elektrisk anlegg i underetasjen. Det er som regel behov for ekstra kurser, nytt sikringsskap og ny jording.
15. Brann og lysskiller
    Utbygging av kjeller kan innebære behov for nye lyd– og brannskiller, spesielt når det skal bygges selvstendig leilighet
16. Utvendig kjellertrapp
    Ofte er det også behov for ny utvendig kjellertrapp med støttemurer, sluk, rekkverk og håndløpere.

Søknad – kjellerutbygging 

Må jeg søke om bruksendring av kjeller? 
En kjeller har ofte rom som kan endres fra en bruksmulighet til en annen. Det kan være at du ønsker å endre en bod til et oppholdsrom eller gjøre om kjelleren til en utleieleilighet.

Men når kan du endre uten å søke, når kan du søke selv og når må et ansvarlig foretak søke for deg?

• Du må søke når du gjør om kjelleren fra kun å være en tilleggsdel til å være en del av hovedhuset, eller omvendt (se forklaring under). Selv om du ikke gjør fysiske endringer i bygningen.

• Om du skal bygge om huset til to enheter. 

• Om du vil gjøre om deler av huset til noe annet enn private oppholdsrom.  

Hva er forskjell på hoveddel og tilleggsdel i huset? 
Hoveddel er rom som er regulert som oppholdsrom i boligen du primært bor i som stue, kjøkken, soverom, bad og entré. 
Tilleggsdel er de rommene som ikke er regulert som oppholdsrom, det inkluderer bod og oppbevaringsrom.

Hva er bruksendring?
Bruksendring er å endre bruken av et rom, fra tilleggsdelen til hoveddelen eller omvendt. For eksempel dersom du vil gjøre om boden til et soverom. Hva kan jeg gjøre uten å søke? Å gjøre om rom i hoveddelen, altså de godkjente oppholdsrommene, regnes ikke som bruksendring og er ikke søknadspliktig. 

Når kan man søke selv uten ansvarlig foretak?
Dersom kjelleren er i direkte forbindelse med resten av boligen, kan du søke selv. Det vil si at rommet du vil endre ligger inntil et annet oppholdsrom, at det enten deler vegg, tak eller gulv.

Man kan også planlegge og utføre arbeidene selv. Man er da selv ansvarlig for å oppfylle alle relevante tekniske krav ved kjellerutbygging.

Når er det krav til ansvarlig foretak?

• Skal du endre bruken av kjeller i fellesarealer i borettslag eller boligsameie, skal ansvarlige foretak søke i tillegg til prosjektering og utførelse.
  

• Ved ombygging av rom i kjelleren som ikke er fysisk knyttet til din bolig, må det søkes med ansvarlig foretak. Det vil si hvis du må gå gjennom et felles inngangsparti eller en felles trappegang for å komme fra boligen til rommet.
  

• Dersom det etableres en ny selvstendig boenhet (bruksenhet) må et ansvarlig foretak stå for søknad, prosjektering og utførelse. 

Direktoratet for byggkvalitet har en enkel veiviser som kan fortelle deg om du kan søke, eller eventuelt ha et ansvarlig foretak som søker for deg.  

Ta kontakt med oss og få fastpris
Vi kommer gjerne på befaring for å gi deg en fastpris på prosjektet når du vet hvordan bygget skal se ut, det vil si at du har noen tekniske tegninger på hus-utbyggingen. Se guiden vår for hvordan du går frem når du skal bygge på huset.    

Relaterte artikler: 

• Hva innebærer kjellerutbygging?  

• Hva koster kjellerutbygging? 

Hva er kvadratmeterpris på kjellerutbygging? 

Uten befaring og byggetegninger er det vanskelig å angi en eksakt kvadratmeterpris på kjellerutbygging, men her deler vi noen av faktorene som påvirker prisen:

1. Hva koster det å få en arkitekt til å tegne for meg?
   En arkitekt kan tegne og søke for deg og vil koste rundt fem – ti prosent av totalkostnaden.
   Les mer om når du trenger en arkitekt.
2. Ansvarlig søker på prosjektet?
   Noen prosjekter krever ansvarlig søker. Det er da den som har ansvaret for å sende inn søknad og ha oversikt underveis i prosessen. Ansvarlig søker kan variere i pris, husk å velge en ansvarlig søker med lang erfaring med byggesøknader. Kan koste alt fra 10 000 – 100 000 kr (?) Bedre å ikke ta det med. 

3. Hva har grunnforholdene å si?  
   Om det er fjell som må sprenges eller pigges ut, medfører det at kvadratmeterprisen øker betydelig.

4. Tilgjengelighet på tomten
   Er det bra tilkomst for gravemaskin og lastebil? Om det er mye som må flyttes koster dette tid.  

5. Hva koster drenering?
   Kostnader med drenering avhenger av om det må leveres en ny løsning for overvann og drenering, eller om det kan knyttes til eksisterende drenering? Noen ganger er det fornuftig å drenere hele eksisterende bolig på nytt, fordi eksisterende drenering er for dårlig.
   
6. Utenomhus-arbeid
   Må terrasser, plattinger, belegningsstein og lignende rives og bygges opp igjen? Er det behov for ytterligere arbeid ute, som for eksempel legge ny (ferdig-)plen?

7. Utvendige trapper og kjellertrapper
   Er det behov for ny inngangstrapp eller kjellertrapp? En støpt kjellertrapp med mur og sluk i bunn og rekkverk på mur og håndløpere kan ofte koste rundt 125 000 kr (2018), og det kan ha mye å si på kvadratmeterprisen.

8. Eksisterende fundament
   Er det behov for understøping eller rehabilitering av eksisterende yttervegger og såle?

9. Betongsaging for nye åpninger
   Betongsaging for nye åpninger for dører og vinduer øker kvadratmeterprisen. Det må også tas høyde for forsterkning av bærekonstruksjon over nye åpninger i bæreveggene.

10. Tilknytning til eksisterende bolig
    Krever tilknytning til eksisterende bolig store endringer i eksisterende bærekonstruksjoner? Må det lages et nytt trappeløp fra kjeller til 1. etasje?

11. Materialvalg og standard
    Materialvalg og standard har mye å si for sluttprisen. Eksklusive materialvalg øker byggekostnadene betydelig.

12. Bad og kjøkken
    Bad og kjøkken øker kvadratmeterprisen. Bad er det dyreste rommet. Er det mulig å legge nye vannrør og avløpsrør uten at eksisterende overflater må rives og bygges opp igjen? Hvor ligger eksisterende varmtvannsbereder i forhold til nytt bad eller kjøkken?

13. Oppvarming
    Hvordan ønsker du oppvarmingen i kjelleren? Panelovner er det rimeligste alternativet. Deretter kommer elektrisk gulvvarme eller vannbåren gulvvarme, der vann varmes opp rent elektrisk ved bruk av dobbeltmantlet bereder. Vannbåren gulvvarme som henter varme fra luft til vann eller bergvarme, er det dyreste alternativet å montere, men er billigere å holde i drift.

14. Innvendige trapper
    Er det behov for nye innvendige trapper eller kan eksisterende trapper beholdes?

15. Elektrisk arbeid
    Elektrisk arbeid kan påvirke kvadratmeterprisen mye. Er det nok plass i sikringsskapet for nye sikringer, eller bør hele sikringsskapet oppgraderes? Spotter med dimmer er en del dyrere enn vanlig takpunkt med bryter.

16. Lydisolering
    Er det krav eller ønske om lydisolering mellom boenhetene, øker kvadratmeterprisen.

Diverse øvrige kostnader

• Byggesaksgebyr – sjekk det nærmere fra kommunen.
• Kostnader vedr. byggelån og eventuelt takstmann.

Relaterte artikler:

• Hva innebærer kjellerutbygging?
• Søknad om bruksendring av kjeller

Ta kontakt med oss og få fastpris
Klar for å bygge? Vi kommer gjerne på befaring for å gi deg en fastpris på prosjektet når du vet omtrentlig hvordan bygget skal se ut, det vil si at du har noen tekniske tegninger på hus-utbyggingen. Se guiden vår for hvordan du går frem når du skal bygge på huset.