Tilbygg

I denne oversikten kan du lese om:

1. Hva bør du tenker over du skal oppføre et tilbygg?

2. Søknad, når må jeg søke om oppføring av tilbygg?

3. Hvilke faktorer øker kvadratmeterprisen på tilbygg? 

Mange trenger litt ekstra plass, men er usikker på hvor det kan lønne seg å utvide huset.

Et tilbygg kan gi deg muligheten til å få det huset du ønsker.

Ved oppføring av enklere tilbygg kan vi være samarbeidspartner fra idéfase til ferdig bygg og fungere som ansvarlig søker.
Ved større prosjekter er det oftest en arkitekt involvert med ansvar for arkitektonisk prosjektering og som den ansvarlige søkeren.

Hva er et tilbygg?

Tilbygg på huset gir deg en større grunnflate, såkalt bebygd areal (BYA).
Forskjellen på tilbygg og påbygg ligger i hvilken “vei” du bygger på huset. Tilbygg er større grunnflate mens et påbygg er å bygge på huset i høyden.

Tilbygg kan være alt fra å få en større gang, utvide kjøkkenet, lage et ekstra bad til å lage en utleiedel. Du kan også velge å bygge i flere etasjer.

1. Hva bør du tenke over før du skal oppføre et tilbygg? 

Tenk over hvor stor plass du trenger.

Det kan være kostbart med tilbygg, så en gjennomtenkt bruk av tilbygget er viktig. Hvilket behov skal den dekke?

Inviter arkitekt på befaring. 

De fleste arkitekter har en webside med eksempler på tidligere arbeid. Velg ut et par du liker og be de på befaring, de fleste kommer gratis. Diskuter gjennom prosjektet og velg den du føler deg mest enig med.

Usikker på om du  trenger arkitekt på prosjektet?

Materialvalg og utseende.

Et tilbygg skal gjerne se ut som en naturlig del av originalhuset og bygges med de samme materialene. Det kan også fungere fint å velge en helt annen stil på tilbygget, for å skille det ut fra hovedhuset. Vi anbefaler som regel at tilbygget er mindre enn hovedhuset, så det ikke blir for dominerende, men også der finnes det velfungerende unntak.

Ønsker du en takterrasse på toppen? 

Den plassen tilbygget tar av tomta kan kanskje erstattes med en takterrasse på toppen av tilbygget om tilbygget skal ha et flatt tak. Da mister man ikke verdigfull uteoppholdsareal og ofte får man i tillegg som bonus bedre utsikt på takterrassen en det finnes på bakkeplan. 

Søknad på tilbygg:  

Ønsker du et tilbygg er det ikke alltid en søknad er nødvendig. Søker du som privatperson, gjelder tillatelse til tiltak uten ansvarsrett, og du blir tiltakshaver. 

1. Hva er ikke-søknadspliktig tilbygg:  

• Bygg under 15 m², som ikke inneholder rom til varig opphold eller beboelse.

• Veranda, og terrasse (ikke balkong eller takterrasse).

• Åpent overbygget inngangsparti eller andre enkle takoverbygg

• Ved- og sykkelbod, søppelskur.

Prosessen:

• Tilbygget må følge retningslinjene og forskriftene i plan- og bygningsloven, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan og andre tillatelser.
• Relevante krav er grad av utnytting, byggegrenser, frisiktsoner, avstands- og høydebestemmelser, krav til utforming (tilpasning til omgivelsene), i samsvar med avstandskrav til VA-ledninger og lignende, krav til snuplass og biloppstillingsplasser.
• Når tilbygget er ferdig må du informere kommunen om hva du har bygget, og hvor det er plassert på eiendommen.

Ta Direktoratet for byggkvalitet sin enkle veiviser her og sjekk om du må søke eller varsle naboene.

2. Søknadspliktig tilbygg, men uten krav om bruk av ansvarlig foretak:

• Du, tiltakshaver, kan søke ett enkelt tilbygg hvor verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 50 m2.
• Tilbygget kan inkludere en kjeller uten oppholdsrom.
  

Prosessen:

• Du er ansvarlig for at tiltaket følger bestemmelsene i plan og bygningsloven med tilhørende forskrifter, arealplaner som kommuneplanens arealdel og reguleringsplan og andre tillatelser.
• Avstand til eiendomsgrense skal være minst 4,0 m., eller skriftlig samtykke fra naboen om det skal bygges nærmere.
• Tilbygget kan ikke inneholde en egen selvstendig boenhet.
• Det kan også brukes løsning der arkitekten fyller ut byggesøknaden og lager tegninger for kunden, mens kunden skriver under som ansvarlig søker.

3. Søknadspliktig tilbygg med krav om ansvarlige foretak

• Tilbygg med bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) over 50 m2.
• Om du skal oppføre en selvstendig boenhet, uansett størrelse.

Prosessen:

• Ansvarlig foretak må ta seg av alt det praktiske.

Ved oppføring av enklere bygg kan vi være samarbeidspartner fra idéfase til ferdig bygg og fungere som ansvarlig søker.
Ved større prosjekter er det oftest en arkitekt involvert med ansvar for arkitektonisk prosjektering og som den ansvarlige søkeren.

Ta kontakt for en uforpliktende prat eller en gratis befaring.

Relaterte artikler:

• Hva er kvadratmeterpris på tilbygg?
• Hva er kvadratmeterpris på påbygg?

Hva påvirker prisen på et tilbygg?

Uten befaring og byggetegninger er det vanskelig å angi en eksakt pris på tilbygget, men her deler vi noen av faktorene som påvirker prisen:

1. Kostnader til arkitekt 
   En arkitekt kan tegne og søke for deg og vil koste rundt fem – ti % av totalkostnaden.
   Om du velger å gjøre dette selv kan du sjekke ut om det foreligger noe tegninger på lignende bolig tilgjengelig, for eksempel har noen borettslag allerede forhåndsgodkjente tegninger som kan brukes.
2. Hva koster det å sette bort søkejobben?
   Ansvarlig søker er den som har ansvaret for å sende inn søknad og ha oversikt underveis i prosessen. Er du selv den ansvarlige søkeren kan du sparer en del på det, men det kan være mange dokumentere som du må sende inn og håndtere.
3. Grunnforholdene  
   Kan tilbygget bygges rett på tomta eller har grunnforholdene dårlig bæreevne eller kanskje det er fjell som må sprenges eller pigges ut, som medfører at kvadratmeterprisen øker betydelig.
4. Tomta og tilkomst
   Er det bra tilkomst med gravemaskin og lastebil der grunnarbeid utføres eller er det trangt? Må det tas hensyn til eksisterende eplehage som må bevares? Er det plass for deponering av gravemasse, søppel-containere og materiell? Må det kjøres vekk mye gravemasse? Er det fare for at anleggsmaskiner kan ødelegge eksisterende asfalt?
5. Drenering
   Kostnader relatert til drenering avhenger av om det må leveres en ny løsning for overvann og drenering, eller om det kan knyttes til eksisterende opplegg? I løpet av 2018 er det blitt strengere å få tillatelse til tilknytning av drenering rundt tilbygg til offentlig ledningsnett. Noen ganger er det fornuftig å drenere hele eksisterende bolig på nytt, fordi eksisterende drenering er for dårlig.
6. Ledninger som ligger under bakken
   Må eksisterende VA – nett, strøm eller datanett flyttes fordi det kommer i konflikt med tilbygget? Alle slike omplasseringer øker kvadratmeterprisen.
7. Elektrisk arbeid
   Elektrisk gulvvarme er en del dyrere enn vanlig panelovn på veggen. Spotter med dimmer er en del dyrere enn vanlig takpunkt med bryter.
8. Etasjeantallet påvirker kvadratmeterprisen
   Som regel er kvadratmeterpris på tilbygg dyrere når det er bare en etasje og blir billigere om det blir to eller tre etasjer. I de fleste tilfeller anbefaler vi alltid å bygge tilbygg med kjeller. Merkostnad på kjeller er ofte under 10 000 kr per kvadratmeter om det ikke er fjell som må pigges eller sprenges ut. Bygges tilbygget uten kjeller der eksisterende hus har kjeller møter man senere utfordringer vedr. oppgradering og vedlikehold av drenering av eksisterende mur, samt at det er fare for setningsskader.
9. Bygge med tilknytning til eksisterende bolig
   Krever tilknytning til eksisterende bolig store endringer i eksisterende bærekonstruksjoner som for eksempel utvidelse av eksisterende stue eller blir det bare døråpning mellom tilbygg og eksisterende bolig der bærekonstruksjoner ikke blir berørt.
10. Bad og kjøkken
    Bad og kjøkken øker kvadratmeterprisen. Bad er dyreste rom med tanke på kvadratmeterprisen. Er det mulig å legge nye vannrør og avløpsrør uten at eksisterende overflater må rives og bygges opp igjen? Hvor ligger eksisterende varmtvannsbereder i forhold til nytt bad eller kjøkken? 
11. Interiør og innvendige løsninger 
    Gulv og himling i overgangen tilbygg og eksisterende bolig koster ekstra. Må det byttes ut eksisterende gulv og tak for å få penere og sammenhengende overflater? 
    Materialvalg og standard har mye å si til sluttprisen. Eksklusive materialvalg øker byggekostnadene betydelig.
    Er der behov for nye innvendige trapper eller kan eksisterende trapper beholdes?
    Skal det bygges nytt pipe eller peis?

12. Eksisterende vinduer mot tilbygg
    Må noen av eksisterende vinduer flyttes fordi de kommer i konflikt med tilbygget?
13. Tak utvendig
    Om nytt og eksisterende tak skal bygges i flukt (sammenhengende), må ofte også det eksisterende taket legges på nytt. Ofte er ikke eksisterende tak ikke i tråd med i dagens normer med tanke på lufting. Dette er en kostnad som også kan sees på en oppgradering og økt verdi av huset.
14. Eksisterende ytterpanel
    Om ny yttervegg og eksisterende yttervegg må bygges i flukt (sammenhengende), må ofte også det eksisterende panelet byttes ut. Ofte har ikke eksisterende panel lufting mellom ytterpanel og vindsperre. Utskifting av eksisterende panel kan gjerne kombineres med etterisolering og utskifting av vinduer i eksisterende del. Dette er en kostnad som også kan sees på en oppgradering og økt verdi av huset.
15. Terrasser, plattinger og balkonger
    Ønsker du ny terrasse, platting eller balkong?
16. Utvendige inngangstrapper og kjellertrapper
    Er det behov for ny inngangstrapp eller kjellertrapp? En støpt kjellertrapp med mur og sluk i bunn og rekkverk på mur og håndløpere koster ofte 125 000 kr. Inngangstrapp kan bygges i tre eller støpes. Tre er den billigste løsning, mens støpt betongtrapp med håndløper og rekkverk godt kan komme opp i mer enn 100 000 kr.

Andre øvrige kostnader som kan forekomme?

• Byggesaksgebyr – sjekk det nærmere fra din kommune.
• I noen tilfeller må man regne med tilknytningsgebyrer for vann og avløp når det skal settes opp tilbygg eller påbygg. Sjekk det nærmere fra din kommune.
• Kostnader vedrørende byggelån og eventuelt takstmann.

Ta kontakt med oss og få fastpris
Vi kommer gjerne på befaring for å gi deg en fastpris på prosjektet når du vet hvordan bygget skal se ut, det vil si at du har tegninger og gjerne også ”ønskeliste” der det er listet opp ønsket materialvalg . Se guiden vår for hvordan du går frem når du skal bygge på huset.   

Relaterte artikler:

• Når trenger man arkitekt til påbygg og tilbygg?